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江苏新闻广播 | 江苏开展物业管理条例执法检查 业委会定位等成焦点
2022-05-18 17:30  来源:江苏新闻广播  作者:丁凤云

小区车位租售并举,比例怎么定?业主委员会“失灵”,如何改选?垃圾分类不到位、电动车强行推上楼,谁来执法……日前,省人大常委会副主任马秋林带队在南京就《江苏省物业管理条例》展开执法检查。记者了解到,《条例》自2000年实施以来,历经4次修订,在促进基层治理、提升人居环境等方面发挥了较大作用,但随着老百姓对居住品质的要求不断提高,物业管理的任务更重,所需解决的矛盾也在不断变化,执法检查将为法律的不断完善提供“源头活水”,用法治“良方”推动破解物业难题。

业委会:有能力的未必肯干,有热心的未必能干

位于南京建邺区的嘉业阳光城天景苑小区2007年交付使用,共有736户,现有业委会2020年9月成立,每月设立业委会固定接待日制度,同时利用企业微信等提高沟通效率,更换小区路灯、乔木修建方案等均以高投票率通过,且每户投票有据可查。业委会还对业主反映的商铺经营中出现噪音及油烟污染情况,及时与相关部门沟通,得到了基本解决……这背后业委会成员是关键。调研中,其业委会主任、副主任均为党员,自身在其他公司担任负责人,坦言“小区事务管理已经占据日常精力六成以上,自身工作无暇顾及”。

座谈会上,区政府相关负责人、业主代表、网格员不约而同地说道,业委会很重要,但现在的管理很难运作。业委会成员没有工资报酬,目前也没有处罚办法,有能力的人未必肯干,光有热心的人未必能干,还有人干着干着就动了不好的心思,罢免程序往往拖上一两年之久。

业主甲说:“做了20年业委会成员,没有报酬,完全靠情怀。我认为权利和义务还是要对等,业委会成员类似于经纪人,那些真正为小区服务的人要有人支持。同时,对那些乱作为的,如深圳的物业管理条例,可以处罚到业委会个人。”

业主乙说:“业委会的运作不顺畅,我觉得可能很多人跟我一样,对于整个小区的管理意识不强。”

大家认为,业委会属于自治组织,谁来监管、怎么监管的问题还不明确,建议对条例中的相关制度进行改进。同时,还有一些暂不明确的问题——江宁区房产局相关负责人告诉记者,在他们接到的投诉电话中,排名第一的问题就是小区停车的问题。按《条例》规定建设单位采取“租售并举”的方式即可,但物业希望90%售卖,业主希望90%出租,这个比例怎么定:“因为是不同的出发点,业主希望租,开发商希望出售,但法律条文上没讲三七比例,还是五五比例,所以我们管理上没办法进行平衡。”

物业不是万能的 各方需增强购买服务意识

据了解,南京现有6500多个住宅小区、800多家物业企业。在疫情防控中,物业作为深入小区的“最后一公里”,交出了“高分答卷”,在社会治理中的重要性进一步凸显。这也意味物业服务需要承担更多职能,不少功能却超出了合同约定范畴,对一些违规违法行为物业又没有执法权,难谈责任落实。

跟随执法检查的河海大学法学院教授陈广华认为,现在很多物业纠纷往往是民事纠纷与行政管理交叉在一起,比如涉及园林、消防、城管等,导致权、责、利不清,破解路径就是要推动综合执法与联合执法:“要明确物业管理的各方主体权利边界在哪里,物业公司、业主、业主委员会、政府、专项机构比如说水、电、气等部门这个边界要弄清楚。”

另一方面,陈广华表示,要从制度层面加强各方购买服务的意识。比如物业公司配合政府进行的活动,政府从市场的角度应该购买服务;不少老旧小区和保障房小区一开始由政府托底,逐步市场化和规范化后,缴纳物业费或提价很困难,主管部门可出台市场指导价。对于拒不缴纳物业费的,物业起诉时支持物业等。

“红色物业”点亮老旧小区 加强党建引领助推创新

在瑞金新村小区,有一张“红黄蓝灰”四色网格图,“出租房、重点户、空关房”“党员户、高龄老人”等一目了然、动态更新。在这住了四代人的老居民感慨,这是一个典型的老旧小区,自从在社区党委的引领下,引入物业服务,同步成立物业党组织后,这里发生了翻天覆地的变化:“这个物业、社区都是干出来的,现在大不一样,样样都规范了。”

“红色物业”最大的优势便是有组织、有管理。面对小区环境差、停车难、充电难、交费少等老旧小区的“常见病”,物业党支部与社区党委、业委会共商共议、密切配合,加之所在区秦淮区“两赋两强”集成改革,将与物业管理紧密相关的执法权赋予街道,将社区党组织评价作为物业企业考核依据,调动各方积极性,主动作为、服务前置,一步步化解了小区矛盾难题。瑞金路街道党工委书记张丽说:“秦淮区这个改革非常好,所有的执法权下沉,我们是一个执法队员带四名协管员挂钩到社区,这样对街道来说,看得见管得着的事情我都能管。”

目前南京成立了300多家物业企业党组织,共有2200多名党员。调研中,也有不少人提出,建议加强党建引领,由基层党组织对业委会成员进行把关等。

省人大常委会执法检查组认为,从执法检查情况看,有些问题的解决需要从执行层面加大力度,有些问题的解决需要完善法规制度加以保障,将通过此次执法检查,把各自的法定责任落实好,总结推广一些地方行之有效的党建引领物业管理新模式,对于反映强烈的共性问题,听取各方意见建议后修改条例加以完善。

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