“拒交物业费会被列入失信名单吗？”“物业维修资金‘使用难’如何突破？”“出租公用房的收益都怎么花的？”“怎样督促物业公司提高服务质量……”3月30日，省十二届人大常委会第二十二次会议通过的《南京市住宅物业管理条例》（以下简称《条例》）给出了答案。 

　　“制定《条例》，是市人大常委会贯彻落实十八届四中全会精神、发挥人大立法主导作用的一次创新实践，也是依法解决我市住宅物业管理当中突出问题的一项民生工程。”市人大常委会主任陈绍泽介绍，立法过程中，市人大坚持人大主导立法全过程，探索人大主导、委托第三方机构起草模式；坚持问题导向，梳理问题、征求意见三次覆盖所有市人大代表，所有区、镇街人大，所有类型物业小区；坚持公民全程参与，充分吸纳业主、物业公司、建设单位、专营公司、政府相关部门等利益主体全程参与立法，让不同群体的利益需求得到充分表达、交流和尊重；坚持统筹协调，兼顾各方利益，积极稳妥地制定实名投诉登记受理、三方征信、维修资金绿色通道等制度，努力寻求立法的“最大公约数”，充分体现了以民为本、立法为民的根本宗旨。 

　　招标：一石激起千层浪 

　　2015年1月5日，市人大常委会办公厅在中国招标网、南京日报、南京人大官方网站等媒体发布《南京市地方性法规起草招标公告》，首次采用公开招标的方式委托第三方起草南京市住宅物业管理条例。 

　　招标公告甫一出，就引起了媒体和市民的广泛关注。各大媒体纷纷报道，市民也纷纷通过网络、信函向市人大常委会表达自己的诉求。 

　　“通过公开招标方式委托起草地方性法规，是南京人大历史上的第一次，在全国范围内也没有先例可循。”市人大常委会相关工作机构负责人介绍。对此，市人大常委会高度重视，常委会主任陈绍泽亲自组织召开专题会议，研究确定法规起草工作方案，对招标和委托起草工作进行部署。常委会副主任单景南具体领导整个招投标及一审过程，市人大常委会环资城建委牵头承担招标有关的具体任务，会同常委会法工委、市政府法制办和市住建委研究制订了具体落实方案，并在熟悉国家有关招投标法律法规和工作程序的基础上，根据地方立法的基本要求，参照工程项目招标办法起草了招标公告和招标文件。经过激烈的角逐，最终河海大学成为中标单位。 

　　“公开招投标的做法有利于征集到具备特别经验和专业知识的立法参与者，有助于地方立法更专业、更接地气。”南京大学法学院教授邱鹭风对这种“开门立法”的方式表示赞同。 

　　招标完成后，随即启动了条例的起草工作。为保证法规文本质量，市人大常委会专门成立了立法工作领导小组、专家顾问组和各区人大联络小组，明确由中标单位河海大学项目组主导，环资城建委和市政府相关部门协助开展前期调研和起草工作。 

　　成文：众里寻他千百度 

　　3月30日，《条例》提交省十二届人大常委会第二十二次会议审议。此前，《条例》已经市十五人大常委会一审、二审，市人代会三审。为做好《条例（草案）》的起草修改，在市人大常委会副主任李琦、单景南、李奇的带领下，市人大法制委、常委会法工委、环资城建委做了大量工作。 

　　开展多角度、多层次、全覆盖的调研论证。实行市、区、街（镇）三级联动，征求意见覆盖所有区、街（镇）人大，物业小区，市人大代表。分析梳理12345市民投诉工单，对物业管理存在的问题全面摸底。先后召开有部门、区、街道、社区和物业服务企业、业主、专家参加的数十场座谈会，分别前往省内外8个城市学习考察。 

　　注重发挥代表的立法主体作用。组织多场面向常委会组成人员、市人大代表、全市人大系统的立法辅导讲座，帮助广大代表熟悉有关知识，较好地凝聚了各方共识。起草审议阶段面向全体市人大代表征求意见。二审后，常委会领导班子成员分别带队到12个代表团召开座谈会，当面听取代表意见和建议。在全体市人大代表共同努力下，制定住宅物业管理条例成为市人大代表参与过程最长、关注范围最广、介入程度最深的一次立法实践。 

　　广泛征求社会各界意见建议。通过召开各种座谈会、全文刊登法规文本、开设网上意见征集平台、开展网上问卷调查、组织代表开展网议直播等形式，广泛征求意见。对不同区域和类型的62个小区、1260位业主开展线下问卷调查，并同步向常委会全体组成人员和500多位市人大代表发放了调查问卷。专题网议吸引约15万名网友在线参与，2000余名网友参与问卷调查。通过上述各种方式，共征集市民提出的各类意见、建议3400多条，相关内容50多万字。专门组织听取各民主党派和工商联负责人的意见，进一步推进立法协商。 

　　多次论证修改。草案初稿通过专家评审后，组织召开各类座谈会、论证会数十场，先后几十次进行集中修改。对征求到的意见建议，市人大及其常委会相关工作机构和起草组成员逐条研究，并对分歧较大、争议较多的意见进行专题论证，还就主要制度设计主动上门与市有关部门作了沟通，尽可能吸纳各方意见。经过四次集中修改，最终形成提交会议审议的《条例（草案）》文本。 

　　向市委常委会专题汇报立法情况。市人大常委会党组向市委常委会专题汇报住宅物业管理条例起草情况，市委主要领导对住宅物业管理立法工作给予充分肯定，并就做好条例的立法工作作出重要指示。市人民政府高度重视条例的立法工作，召开常务会议专题研究条例草案，在全市50多个小区启动试点工作，并同步制定出台配套办法和文件，确保住宅物业管理条例主要制度能够落地。 

　　亮点：寻求“最大公约数” 

　　《条例（草案）》提交常委会一审后，关于实名投诉登记受理、三方征信、维修资金绿色通道等制度的设立成为关注的焦点，各方利益诉求对立，纷纷提出不同的意见。如何规范业主、物业公司、建设单位、专营公司、政府相关部门五类主体的权利义务，谋求各方利益的“最大公约数”，成为本次立法的最大挑战。对此，市人大常委会提出了“坚持问题导向、坚持开门立法、坚持业主为本、坚持法治思维”的立法总要求，体现了立法为民的宗旨，展现了直面问题、敢于创新的勇气和担当。 

　　建立实名投诉登记受理制度。据统计，目前住宅小区的日常管理主要涉及12个政府部门的职能。但执法机制不顺畅，有些部门不愿意进入小区执法，导致小区内矛盾越积越多，市民反响强烈。为此，《条例》详细规定了物业管理相关各部门的职责分工，力求构建分工明确、综合协调的行政执法机制，同时，为了保障公民参与社会公共事务管理的权利，保障公民的监督权，还建立了实名投诉登记受理制度，提出：对业委会、物业公司涉及公共利益的投诉，相关部门必须书面回复，及时答复。这一制度设计，不仅有利于主管部门获得违法线索，也有利于督促相关职能部门及时高效地对违法违规行为进行查处，形成各部门齐抓共管的合力，维护广大业主权益。 

　　建立三方征信制度。物业管理矛盾多发的原因一方面是各方主体之间缺乏信任，另一方面是违法收益与违法后果失衡，违法成本过低。为此，《条例》分别对物业服务企业征信、物业项目负责人征信、业主征信作出了规定，以强化物业服务企业和业主的契约意识。一审时，《条例（草案）》提出：业主有欠交物业服务费用等违反物业服务合同行为，经生效判决或仲裁裁决确认的，按照个人信用信息管理有关规定录入个人信用档案。部分业主对拒交物业费纳入个人信用档案反应强烈，有意见认为，业主不交物业费原因多样，情况复杂，不宜简单规定。经过论证，调整为：判决或者裁决后“仍不履行的”，纳入信用信息系统。《条例（草案）》对严重失信的物业服务企业、严重失信的物业项目负责人提出了停止其市场活动资格、从业资格等严厉的惩罚措施。有意见认为，停止物业服务企业和物业项目负责人在本市活动的资格、资质，违反了行政处罚法的相关规定。《条例》将违反上位法规定的表述作了删除，并规定物业服务企业在投标中有严重失信行为的，“物业管理行政主管部门一年内不将其纳入物业管理招标投标平台。” 

　　建立维修资金绿色通道制度。一方面大量的维修资金闲置，另一方面因维修资金申请困难，房屋得不到及时维修，居民对此意见很大。《条例（草案）》提出，物业管理区域内发生电梯故障、外墙墙面有脱落危险和专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍这三种紧急情况时，住宅专项维修资金管理部门应当在五个工作日内完成审批。有意见认为，申请时间过长，实现不了应急使用的目的。因此，《条例》对维修资金的使用情形和程序作了修改、完善，明确规定审核完成期限为二个工作日。 

　　建立第三方评估制度。为了规范物业服务活动，维护业主、建设单位、物业服务企业的合法权益，《条例（草案）》提出，物业管理行政主管部门、业主自治组织、建设单位、物业服务企业可以委托物业服务第三方顾问与评估机构，开展物业管理区域划分、业主自治活动、物业项目交接和查验、物业项目招标投标、物业服务标准和费用测算、物业服务质量评估等活动。一审时，有委员认为，我市第三方顾问与评估的市场尚未培育成熟，欠缺实施条件，设定该制度宜慎重；评估的范围和内容过于宽泛；评估应是市场行为，不宜作强制性规定。经多次论证后，《条例》作了进一步完善，将“顾问与评估制度”修改为“评估制度”；删除了前期物业评估的强制性规定，规定了应当评估的限制条件，以平衡业主、建设单位和物业服务企业的权利义务；从有利于评估工作的实际操作层面，将评估的范围作了调整，仅限于日常物业管理中纠纷比较多的物业服务标准和费用测算、物业服务质量。 

　　建立建设单位保修金制度。前期物业管理是整个物业管理过程中的难点，前期物业管理中的纠纷绝大多数是由于房屋质量问题引起的，而建设单位对房屋质量问题承担全部责任。之前由于相关法律规定的空白，导致建设单位的责任边界不清、无强制性法律规范对建设单位形成有效约束，为其逃避责任、消极履行义务提供了机会。《条例》设置建设单位保修金制度，强化建设单位的房屋质量责任，为前期物业中房屋质量问题的解决提供了途径。 

　　设立独立建账制度。物业公共部位属于全体业主所有，利用物业公共部位产生的收益应该属于全体业主所有。但现实生活中，因账目混乱，财务不透明，导致业主收益被物业服务企业占为己有的现象屡见不鲜，这也是物业管理矛盾产生的根源之一。设立独立建账制度，充分披露公共收益信息，保障业主的知情权，形成公开、透明的财务监督机制，有助于解决企业和业主之间的公共收益矛盾，防止专项维修基金利息收入和其他公共收益被非法侵占。 

　　此外，《条例》还对物业服务企业的责任、专营单位的义务作了明确，从而保障业主获得公开、透明、质价相符的物业服务。 

　　3月30日，省十二届人大常委会第二十二次会议高票赞成通过《条例》。 

　　“住宅物业管理与百姓生活息息相关，涉及面广、关注度高，事关社会和谐稳定和群众幸福安居。”市人大常委会主任陈绍泽表示，法规已经省人大常委会批准实施，要督促市政府及相关部门抓好落实，发挥其规范和解决住宅物业管理面临问题的作用，为市民百姓创造良好的居住生活条件，进一步增进广大市民的幸福感、满意度。