修订后的《江苏省物业管理条例》将于2013年5月1日起实施。立法过程中，采取多种形式广泛征求社会意见，在江苏人大网上全文公布修订草案，共收到社会各界来电、来信、网络留言和电子邮件达426件次。立法者对每条意见都进行了认真研究，细致推敲每一个条文，力求法规能有效解决物业管理中存在的突出问题，为人民群众营造良好的生活环境。

　　立足业主为本——解决车位车库租售难题

　　【现状】越来越多的车主在享受汽车带来便利的同时却在为停车难而烦恼。目前，车位、车库的租售主动权完全掌握在开发商手里，开发商怎么卖、卖多少钱，车主们都得接受，造成了很多小区的车位、车库只售不租，大大增加了业主的负担，也导致很多汽车停放在小区周边马路上，既影响了交通安全，也带来了治安隐患。

　　【对策】《条例》第六十二条  物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库，建设单位应当首先满足本区域内业主的停车需要，其归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

　　建设单位未出售或者未附赠的车位、车库，应当优先出租给本区域内业主，租金按照价格行政主管部门核定的标准执行；业主要求承租车位、车库的，建设单位不得只售不租。

　　在首先满足本物业管理区域内业主的购买和承租需要后还有多余车位、车库的，可以出租给本物业管理区域外的使用人，但租赁期限不得超过六个月。

　　【解读】

　　在立法过程中，争议较大的是车位、车库的处分权如何行使的问题，这涉及到广大业主的切身利益，也是社会普遍关注的一个焦点。基于这一考虑，《条例》规定了对未出售或者未附赠的车位、车库，建设单位应当优先出租给本区域内业主；业主要求承租车位、车库的，建设单位不得只售不租。

　　关于车位、车库怎么出租的问题，《条例》没有作出具体规定。但是，在拟出租车位、车库数量少于本区域要求承租车位、车库业主的房屋套数时，《条例》作出了三个体现公平原则的限定：首先应当通过抽签等公平方式确定，其次应当确定给未购买或者未受赠车位、车库的业主，再次每户业主只能承租一个车位或者车库。同时，《条例》在兼顾业主未来需求的原则下，对首先满足本物业管理区域内业主的购买和承租需要后还有多余的车位、车库，规定可以出租给本物业管理区域外的使用人，但租赁期限不得超过六个月。为了将车位、车库的租售制度设计落到实处，《条例》设定了严厉的法律后果。

　　实现保值增值——做大住宅专项维修资金

　　【现状】住宅专项维修资金就像是房子的“养老保险金”，专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造，但目前在遇到诸如更换电梯等重大情形时，往往捉襟见肘，难以承受。另一方面，大量的住宅专项维修资金又被以活期存款的形式存在银行里“睡大觉”，不能使其利益最大化。

　　【对策】《条例》第七十八条  业主委员会可以向住宅专项维修资金代管部门提出申请，将不低于住宅专项维修资金百分之八十的款项转存为一年以上的定期存款，住宅专项维修资金代管部门应当自收到申请之日起五个工作日内予以办理。利息计入相关业主的住宅专项维修资金分户账。

　　住宅专项维修资金代管部门应当根据维修资金的使用计划和本条第一款、第二款的规定，履行维修资金保值增值的责任。

　　【解读】在立法调研过程中，不少业主代表和物业服务企业提出，要进一步细化住宅专项维修资金保值增值的规定，应当允许将一定比例的住宅专项维修资金转存为定期存款。那么，确定多少比例的住宅专项维修资金转存为定期存款合适呢？《条例》规定了可以将不低于住宅专项维修资金百分之八十的款项转存为一年以上的定期存款，利息计入相关业主的住宅专项维修资金分户账，具体实施工作由业主委员会向住宅专项维修资金代管部门提出申请，从而避免了数额庞大的住宅专项维修资金“宅”在银行中只享受少量的活期利息，保证了住宅专项维修资金本金与利息的滚存使用，实现了住宅专项维修资金保值增值的目的。另外，为有效实现住宅专项维修资金的保值增值，《条例》还规定了住宅专项维修资金代管部门履行维修资金保值增值的责任，明确了业主有权查询本人的住宅专项维修资金结存情况。

　　创新制度设计——攻克电梯更换费用难题

　　【现状】一部电梯正常的使用寿命在15-20年，电梯的日常维护保养，一般都由物业服务企业负责，那电梯若要更换该由谁来买单呢？据不完全统计，南京市仅2000年以前建成的高层建筑大约有700幢，这些高层建筑的电梯大都将面临“退休”的命运，为此南京市专门出台了老旧高层住宅电梯整治的规定，明确由政府承担90%的费用，居民承担10%的费用，但即便是10%的费用，居民也不愿意承担。

　　【对策】《条例》第七十五条  住宅物业交付使用后，电梯、消防等设施设备的日常维护费用由业主承担；其更新和改造按照相关法律、法规执行，所需资金由业主承担，政府可以给予补贴。

　　本条例施行后受让土地的住宅物业配置电梯的，建设单位应当在交付使用前按照建筑安装总费用百分之一的比例交存资金，专项用于电梯、消防等设施设备的更新和改造。该资金归业主所有,纳入物业管理区域住宅专项维修资金管理。

　　【解读】电梯更新、改造费用比较高，现在换一部十层楼的民用电梯需要20万元左右，而且不少住宅的共用部位、共用设施设备也需要使用住宅专项维修资金。为此，有必要在制度设计上应当为将来更换一部电梯保留必需的资金。经测算，按照建筑安装总费用百分之一的比例交存的资金可以购买一部电梯，且这笔资金在新建住宅配置的电梯运转15-20年后所产生的利息也大致可以购买一部电梯。因此，江苏在全国率先作出规定。考虑到建设单位虽然按照建筑安装总费用百分之一的比例交存了资金，但建设单位在出售物业时必然会将该笔资金打入成本，因而《条例》进一步作出创新规定，明确该资金归业主所有,纳入物业管理区域住宅专项维修资金管理。这样规定，既避免了向业主筹集电梯更换、改造费用的难题，又有效解决了今后电梯更换、改造的费用来源。