人民城市人民建、人民城市为人民。一座城市的更新，落在街巷院落，也落在千家万户的生活里。老屋能否住得安全，旧厂房能否找到新的用途，熟悉的街坊邻里能否在改善居住条件后继续相守，都是城市发展有待答好的具体问题。

　　2026年7月15日，习近平总书记在上海考察调研时强调，高质量推进城市更新是城市现代化建设的重要抓手，要全面践行人民城市理念，坚持问需于民、问计于民、问效于民，做深做细做实城市更新各项工作，不断增强居民群众的获得感、幸福感、安全感。

　　放眼江苏，城市更新实践已经取得阶段性成果，迫切需要通过地方立法，将有关实践经验上升为制度规范，为深入、有序推进全省城市更新工作提供法治保障。9月28日，省十四届人大常委会第二十五次会议听取和审议了《江苏省城市更新条例（草案）》（以下简称条例草案）。一场贯通立法与实践、连接发展与民生的探索正在展开……

　　破难题立新规

　　每临周末，位于南京颐和路上的锦创书城颐和STATION内一座难求，淡黄色外墙、清透玻璃窗在梧桐绿叶掩映下，别有一番趣味。作为城市老旧空间焕发新生的生动案例，这里的空间既保留了原有建筑的历史风貌，又融入了现代阅读、文化交流等功能，成为市民、游客争相打卡的文化新地标。

　　在全省城市更新过程中，这样兼顾历史保护与功能活化的实践不在少数。不少老旧街巷经过微更新，既改善了基础设施，留住了城市记忆，也重新激活了街区活力——常州先行先试，创新原地翻建、自主参与模式开展城中村改造；苏州全面保护古城风貌，建设现代化新区，实现老城和新城协调共生；泰州推进双水绕城工程，城市更美更宜居；宜兴市丁蜀镇保护紫砂生产场所、优化环境品质，吸引年轻人回乡创业……

　　在多年试点推进中，江苏多地逐渐探索出符合实际的更新路径，但也存在部分难以解决的共性问题，人民群众对通过立法规范推动城市更新的呼声愈发强烈。民有所呼、必有所应，人大代表建议正是群众期盼和实践需求的集中反映。今年，制定城市更新条例获得省人大代表高度关注，省人代会期间共有31名代表在3件议案中建言立法。

　　“填补该领域的地方性法规空白，意义重大，十分必要。”今年5月，省人大环资城建委负责同志表示，近年来江苏大力推动城市更新工作，省委、省政府出台系列政策文件，分三批组织实施118个省级城市更新试点项目，取得阶段性成效。工作推进中，基层普遍反映规划管控、用地调整、建设标准、产权确定、行政审批等方面还存在瓶颈，立法确有必要。

　　有序推进城市更新工作，离不开坚实法治保障。此次审议中，常委会组成人员普遍认为，城市更新关乎城市的可持续发展和人民群众的切身利益，出台条例既是贯彻落实中央城市工作会议精神的具体举措，也为破解基层城市更新难题提供了制度保障。

　　听民意察实情

　　立法需要回答的问题，往往首先出现在现场。今年7月21日至23日，省人大常委会副主任夏心旻带队赴常州、泰州开展城市更新立法等情况的调研。

　　调研组先后考察常州市原妇幼保健院养老服务综合改造、西林街道老凌家塘城中村自主更新、泰州市香江花园老旧小区改造等项目，现场了解城市更新项目改造模式、资金保障机制、群众参与方式等情况，并召开座谈会，听取各方面意见和建议。

　　几个项目呈现出不同的更新命题：公共建筑转换用途，涉及存量资产如何适应新的服务需求；城中村自主更新，涉及居民意愿、房屋权属和实施组织；老旧小区综合整治，涉及公共设施补短板与日常管理。只有将这几个项目放在一起观察，才能看清城市更新好的经验以及需要改进的地方。

　　不仅仅是实地走访项目，此次立法调研还广泛听取了常州、泰州两地人大、政府相关部门，街道社区、市场主体的意见，着力把各方面遇到的实际问题、总结的实践经验原原本本带回去，为条例草案修改积累第一手材料。

　　今年以来，为了有序推进城市更新立法工作，省人大环资城建委提前介入，多次与省住建厅召开立法对接会，深入现场调研并组织座谈，广泛听取各方面意见建议，还专门征求各设区的市人大常委会、环资城建专业代表小组成员的意见建议。

　　经过多轮修改与打磨，条例草案终于提请省人大常委会会议初审。条例草案审议意见的报告指出，“条例草案结合江苏实际，坚持问题导向，立足解决实际问题，回应了基层关切和现实需求，体现了制度设计的创新性、开放性、激励性和包容性，有利于吸引更多市场主体积极参与城市更新，有利于促进城市更新工作高质量发展。”

　　审议时，不少委员认为，目前条例草案坚持促进型立法的定位导向，也紧扣江苏城市发展阶段性特征，平衡保护和利用、政府引导与市场运作、公共利益和个人合法权益等多种关系，在制度设计上努力找最优平衡点，文本总体上相对成熟。

　　城市更新，最终是为了让生活在城市中的人更舒心、更幸福。“我们能真切地感受到通过城市更新，无论是城市空间样貌还是生活内涵，都发生很好的变化。”一些委员建议，要更加广泛、多元地听取城市居民对城市更新、城市改造的意见，并对其有所体现，持续推进城市更新。

　　绘新景促宜居

　　如何绘就宜居宜业、韧性智慧、人文厚重、治理高效的现代化城市新图景，需要法治力量护航，更需全省上下共同努力。

　　科学高效的工作体系是推进城市更新的基础保障。条例草案立足城市更新实际需求，着力构建政府引导、多元参与、协同推进的工作格局。从明确政府和部门职责、明晰物业权利人权利义务、强化社会参与和信息公开三个方面，健全城市更新工作体系。

　　只有精准摸清城市空间存量底数、找准短板弱项，才能为后续更新工作提供科学指引。条例草案坚持体检先行、规划统筹，规定设区的市、县（市、区）人民政府应当定期组织开展城市体检，查找城市建设、发展和治理等方面的问题，提出整治对策建议；体检结果作为编制城市更新专项规划、片区策划和年度实施计划的重要依据。

　　城市更新，更新的是空间，温暖的是民心。针对群众关注度高的各类具体更新场景，条例草案也作出了规范，比如在探索老旧住房自主更新方面，鼓励物业权利人通过拆改结合、拆除重建等方式对城镇老旧住房进行自主更新；明确实施城镇老旧住房自主更新应当经业主依法表决等。有的列席人员建议，进一步细化老旧小区住房自主更新的规则，对业主表决、异议处理，产权归集等作出更加具体的规定，提升企业和居民参与的积极性。

　　对于反映集中的资金保障、土地供应等堵点难点，条例草案同样在制度层面作出安排，进一步统筹资源要素保障，强化制度供给和政策鼓励，通过加大财政金融支持力度、优化土地供应与利用、优化容积率调控政策等，破解制约城市更新发展的问题。

　　“在城市更新过程中，立法是推动内涵式发展的重要法治保障。”审议时，有的委员认为，要建立动力机制，简化审批程序，加强政策支持，推动各个环节主动参与、顺畅运行。

　　从增量扩张到存量提质，从追求速度到注重品质，从政府主导到多元共建，新时期的城市发展正在经历深刻转型。江苏首次为城市更新立法，正是顺应这一转型趋势、紧扣群众美好生活需要的主动作为，为全省下一步城市更新工作立好框架、划清边界、明晰方向。未来，在法治轨道上，江苏城市发展定将更有温度、更具品质、更富活力，让每一位生活在这里的居民都能共享发展成果。