举务实之措 立为民之法 解物管之困

——《扬州市住宅物业管理条例》立法纪实

《扬州市住宅物业管理条例》于9月25日获得江苏省人大常委会批准，将于2021年1月1日起施行。这是一部事关千家万户、备受扬州市民关注的民生领域立法，也是基层推动住宅物业管理融入社区治理的生动实践。

找准“切入点” 明确立法导向

“国家和江苏省均有相关立法，为什么我市还要制定住宅物业管理条例，扬州需要一部怎样的‘物管’法规？”这是很多人的疑问，也是摆在市人大常委会面前的首要课题。近年来，该项立法呼声很高，在列为制定项目之前，常委会已连续两年组织相关调研。

调研发现，尽管已有了直接上位法，设区的市仍有立法空间，因为物业管理领域的矛盾和问题并未彻底解决，而上位法的规定比较原则，需要细化和补充；此外，随着城市住房制度改革的推进，物业管理日益成为社区治理的重要组成部分，中共中央、国务院《关于加强和完善城乡社区治理的意见》明确要求“改进社区物业服务管理”，新的要求需要通过立法加以贯彻。

为此，在立法之初，就明确了“三个导向”，即民生导向、问题导向、务实导向。“不重复上位法，避免照搬照抄、笼而统之、大而化之，力求真管用”，市人大常委会常务副主任李忠盛反复强调。为了立好这部法，常委会在通常进行两次审议的基础上首次采用三审制，便于更充分地调研、论证。

牵住“牛鼻子” 将物业管理融入社区治理体系

将住宅物业管理融入社区治理，不仅是中央文件的要求，更是基层群众的呼声。实践证明，脱离基层政府和社区居（村）民委员会的指导、协助和监督，物业管理特别是业主自治往往不容易成功。

顺应加强和完善城乡社区治理的新形势、新要求，条例在总则中开宗明义地规定：“建立健全社区党组织、社区居（村）民委员会、业主委员会和物业服务企业议事协调机制，发挥社区党组织在社区治理中的领导作用”；规定居（村）民委员会应当指导和监督业主自治，业主大会、业主委员会应当接受其指导和监督；在老旧住宅小区基本物业服务等制度设计中，街道办事处、乡镇人民政府和居（村）民委员会还要发挥主导作用；物业服务企业在物业服务活动中也要积极参与社区建设，支持居（村）民委员会开展工作。

打好“组合拳” 推动业主自治更好实现

“我的地盘我做主”，业主自治是物业管理活动的基本立足点。据统计，该市成立业主大会的住宅小区占全部住宅小区的比例只有30%，业主自治在大部分住宅小区处于瘫痪或半瘫痪状态。业主自治实现不了，业主的利益就实现不了，建筑物区分所有权制度的目的也就实现不了。

为此，条例多措并举、靶向施策。针对首次业主大会筹备难，突出街道办事处、乡镇人民政府的责任，明确筹备费用的承担主体、标准和要求。针对业主大会会议召开难，规定可以通过物业管理公共服务平台召开会议和投票表决，以信息化手段解决困扰业主的现实问题。针对业主委员会运作不规范，首先把好成员“入口关”，细化任职“门槛”；其次明确业主委员会的信息公布义务和时间要求，使其接受业主的监督；第三，明确业主委员会成员违反有关禁止性规定将被罢免职务，使其“能进能出”。

此外，在业主自治暂时难以实现的住宅小区，可以由街道办事处、乡镇人民政府组建物业管理委员会，代行业主大会、业主委员会的职责。这是《江苏省物业管理条例》创设的制度，但表述笼统，条例对此作了细化、补充，不仅明确了物业管理委员会的人员构成、数量及业主成员的比例要求、运作方式等，还规定了任期，并要求街道办事处、乡镇人民政府在物业管理委员会任期内推动成立业主大会、选举业主委员会。“成立物业管理委员会只是一种临时措施，当然要规定期限，这样更有利于业主自治。”参加立法听证会的业主代表苏先生如是说。

使出“硬招数” 规范物业管理各方行为

“要加大处罚力度，规范建设单位和物业服务企业的行为”，立法听证时，业主代表提出如是建议。常委会委员孙玉培在审议时说：“规范物业管理各方的行为需要刚性约束，否则，这个法就没有多大用处。”

建设单位、物业服务企业是物业管理活动的重要参与者，条例针对物业管理关键环节和业主普遍关心的问题，强化其行为规范，并设置法律责任。具体包括：建设单位应当按照要求交纳首次业主大会筹备经费；建设单位与物业服务企业在承接查验中不得恶意串通、弄虚作假、损害业主的合法权益；物业服务企业在物业管理招投标活动中不得提供虚假信息，骗取中标；物业服务企业应当公示有关信息，将其管理的公共收益单独列账，不得出售、泄露或者非法提供业主信息等。

此外，针对行政职能进小区难的问题，明确了相关部门的职责，并规定了处分条款。

织牢“保障网” 纾解老旧住宅小区之困

老旧住宅小区是物业管理中的难点所在。为此，市委、市政府在老旧住宅小区组织实施基本物业服务，并且，该市这项民生保障工作推行已有十年。条例将其提炼、固化为法规制度，设“老旧住宅小区基本物业服务”专章，并着力解决制度实施过程中欠公平、不可持续等问题，促进基本物业服务工作更加科学、务实地推进。

具体而言，条例明确了基本物业服务的实施条件和申请程序，并确立公示制度；规定了基本物业服务的实施主体和实施要求；通过业主交纳、公共收益补贴和政府补助相结合的方式，多措并举解决基本物业服务费用问题。

为了体现公共财政的兜底性和公平性，条例还要求县级政府对老旧住宅小区进行整治改造；经改造后具备实施市场化物业服务条件的，政府不再给予补助。

此外，除了有一定规模的老旧住宅小区外，城市中还有一些易被忽略的零散户。条例规定，在综合考虑相关因素、征求相关业主意见的基础上，可以为其划定物业管理区域，推动实施现代物业管理。